賃貸不動産というのは人生で何度かは契約するのではないでしょうか。最低でも１〜２回、人によっては数十回なんて人もいるかもしれませんが、大抵の人はそんなに多く経験するものではありません。いざ物件探そうというとき、どうやれば効率が良いのか悩みますよね。ネット上に転がっている情報は不動産屋が作っている記事だったりすることが多いです。基礎的な流れやポイントを知るにはとっても良いですが、彼らの意図に沿った内容が多い印象です。管理人は大家でもあり、自身は職場の近くで賃貸物件を借りてもいるので、借主、貸主両方の側面から見れます。その視点から効率の良い賃貸物件の探し方をまとめてみました。2020年バージョンです。

 

                                                                                                  記事を読む目安時間：10分

目次

１：引越日程を決定
２：条件を決める
３：オンラインで検索してみる
４：不動産屋さんに行ってみる
５：別の不動産屋さんにも行ってみる
６：現地に行ってみる（内覧）
７：気に入ったら交渉
８：契約
９：まとめ

 

 

１：引越日程を決定

引越日程はいろんな要素で決まってきますよね。進学でも就職でも数ヶ月前からその予定が決まることが多いと思いますが、とにかく移動が決まってからすぐに動き出すことがベストです。早めに動ければ家賃交渉をする余裕も出てきますし、良い不動産会社を見つけたりすることもできます。しっかりと物件を吟味したいのであれば半年から1年、割と普通なのは１ヶ月から３ヶ月前、１ヶ月を切って移動しようとするとかなりバタバタで大変だと思います。

 

 

 

２：自分なりの条件を決める

自分の住む家の条件はある程度決めておくほうが時間の節約になります。条件が少ないと自分で探す時かなりの物件がヒットして大変ですし、不動産会社に行った時も担当営業さんが「この人はどんな物件が良いのかさっぱりわからん」ということになってしまい時間の無駄ですので、ある程度自分の譲れない条件を決めておくことで効率の良い物件探しが可能です。

 

 

 

３：オンラインで検索してみる

ここまできたら早速インターネットで物件を検索してみます。
下記に主要なポータルサイトの特徴などを一覧にしました。
たくさんありますが、基本はSUUMOとHOMES、At homeの３つを見ていれば取りこぼしが少ないと思います。
物件オーナーとしても空室期間はいかに短くするかを不動産会社に依頼するので、大手ポータルサイトには載せてと言います。ただ、明らかに人気の物件ということであれば、あえて広告費用のかかるポータルサイトには載せずに、不動産会社の店舗営業やウェブサイトだけに載せて広告費を節約するパターンもあります。そうすればその分のコストを不動産会社のマージンにしたり、入居者の礼金無料などに回すことができるわけですね。

 

サイト名	ジャンル	物件数	おとり物件	特徴
SUUMO	ポータルサイト	◎	少ない	・業界最大手 ・信頼性が高い（リクルート運営） ・一番物件が多い ・どんな業者もここにはUPしている
HOMEs	ポータルサイト	◎	少ない	・月末は物件が減る ・高額の家賃物件は少ない ・店舗物件もあり
At home	ポータルサイト	◯	少ない	・物件数がSUUMOとHOMESより少ない ・店舗物件もあり
Yahoo不動産	ポータルサイト	◯	多い	・ ・店舗物件もあり
ニフティ 不動産	ポータルサイト	◎	普通	・SuumoとかHomesなどをまとめて検索できる ・店舗物件もあり
スモッカ	ポータルサイト	△	多い	・契約特典が豊富 ・店舗物件もあり
いい部屋 ネット	ポータルサイト	△	普通	・大東建託の運営 ・店舗物件もあり
Chintai	ポータルサイト	△	普通	・店舗物件もあり
スマイティ	ポータルサイト	◯	少ない	・価格コム運営 ・大手サイトをまとめて検索できる ・独自キャンペーンあり
エイブル	フランチャイズ	△	普通	・FC系
ミニミニ	フランチャイズ	△	少ない	・FC系
ピタット ハウス	ポータルサイト	△	少ない	・FC系
ホーム メイト	ポータルサイト	△	少ない	・FC系
アパマン ショップ	フランチャイズ	△	少ない	・全国に店舗あり
戸建 スタイル	ポータルサイト	▽	少ない	・レア物件あり ・戸建に特化
ウチコミ	大家さん直接系	▽	少ない	・レア物件あり
大家ネット	大家さん直接系	▽	少ない	・レア物件あり
ジモティー	大家さん直接系	▽	多い	・業者多い ・掘り出し物が探せる
Craigslist	大家さん直接系	▽	普通	・ルームシェアなど探せる ・海外の方に有名 ・怪しいのも多い ・海外の方向け掲示板なのでトラブっても保証なし

 

 

 

 

４：不動産屋さんに行ってみる

気に入った物件が見つかったら、早速その物件を扱っている不動産屋さんにコンタクトします。
ここでポイントなのは、実際に引越しをしたい時期の１〜３ヶ月前になってからコンタクトすることです。もちろん本当に条件ぴったりですぐにでも見てみたいという物件であれば別ですが。
なぜかというと、興味は少しくらいで引っ越す時期もかなり先の状態で不動産屋まで行ってしまうと、彼らとしては中々親身に対応できないという事情があります。彼らも商売でやっていて、契約が決まらない限り金額は発生しないので、どうしても直近で決めようとしている人を優先するわけです。まぁ、これは仕方ありませんね。
よって不動産屋にメリットを感じてもらうためにも１〜３ヶ月前くらいに行くのがベストかなと思います。

コンタクト方法はオンライン経由であればほとんどがそこから問い合わせフォームがついているので、そのままコンタクトできます。ここで、よほどの急ぎでなければアポの時間などもメールで行いましょう。メールの文面や態度で不動産業者の良し悪しが結構出ます。コンタクトフォームだけ送ってひたすら電話かけてくるような業者は相手のことを考えていない一歩通行主義で、ノルマに追われて相手の都合関係なくアポを急がなくてはならないブラック企業の可能性がありますね。

 

 

５：別の不動産屋さんにも行ってみる

続いては複数の不動産屋に行くということです。最初にコンタクトした不動産屋からできれば見積もりも受け取って、そのエリアにある別の不動産屋へ行きましょう。そうすると対応の違いを比較することができます。そしてそこでも同じ物件の見積もりをとって帰ります。つまり相見積もりをとることをお勧めします。なぜかというと、不動産会社によっていろんな名前の手数料が変わってくることがあるからです。　法律で決められている仲介手数料というのは決まったものがあるのでどこも同じですが、それ以外の費用、例えば、クリーニング代、鍵交換代、安心サポート、抗菌処理など様々な名前を使ってそこに手数料を入れてこようとします。これらはほとんどの場合オーナーの知らないところで行われています。なので全て不動産会社の利益に回りますね。相見積もりによってこれら手数料を見比べることによって、どこが一番余分な費用を払わなくて済むかわかるわけです。

 

 

 

６：現地に行ってみる（内覧）

ここまできたら実際に現地まで行ってみます。
その際にチェックするポイントは下記です。

 

・昼と夜に物件周囲を見る。

内覧はだいたい昼間ですが、夜もみて見ると良いです。近くに病院があれば夜中でも救急車の音が聞こえるかもしれませんし、電車の線路があれば夜の静かになったときに電車の走行音が聞こえてくるかもしれません。

・トイレにコンセントがあるか

ウォシュレットを後付けしたい人は必須項目です。電源がないと配線を這わせてこないといけないので見た目が良くないです。

 

・壁の薄さ

実際に入居した後に隣の部屋の音が丸聞こえだったり、外の音も気になる気になるようだと問題です。鉄骨鉄筋コンクリート造ならほぼ問題ないですが、それ以外の物件では壁の厚さをチェックしてみると良いです。なので確認として、

壁を軽くノックする

これで音が軽かったり、音が響くようであれば壁が薄い可能性があります。

・日当たりの良さを確認

特に洗濯物を干す部屋では日当たりはよく確認しておきましょう。

・携帯の電波が入るか

最近ではまずないかもしれませんが、地下の部屋など電波が弱い部屋もありますので、電波状況も確認しましょう。もしモバイルWifiを使用しているなら、それも確認しましょう。

 

・都市ガスかプロパンガスか

一般的に都市ガスはプロパンガスの2/3くらいです。光熱費は見落としやすいポイントなので要チェックですね。

・共有設備が荒れてないか

ゴミ出し場やポストが荒れてないか確認しましょう。また、エレベータがタバコ臭かったりすれば住人のモラルは最悪ということになります。

 

・玄関のドアや各部屋の入り口の幅を測る。

搬入経路で洗濯機や冷蔵庫など大物が入るか大きさをチェックしましょう。

・洗濯機がドラム式なら、洗濯機の扉を全開に開けた時にぶつからないか測る。

その際に可能であれば昼と夜にも現地へ行ってみると良いです。やはり昼の状況と夜とでは物件周りの状況が全く違うことがあります。

 

７：気に入ったら交渉

物件が気に入ったら交渉してみましょう。
交渉できる内容には下記があります。

 

・礼金
・クリーニング代
・OOサポート
・抗菌コーティング
・書類作成手数料
・害虫駆除費用
・２４時間安心駆けつけサービス
・鍵交換　（２万超えてきたら自分で別業者に依頼も検討）
・火災保険　（自分で入った方が安いことも）
・フリーレント

これらは基本的に交渉が可能なものです。

 

また、ポイントとして家賃そのものを安くする交渉は難しいと思った方が良いです。
理由としては下記です。

・投資として物件を所有しているいるため、想定利回りが変わってきてしまう
・不動産屋へのマージンや広告費、更新手数料など家賃をベースに考えるので、家賃を下げてしまうと減ってしまう。
・家賃は基本下落していき値上げは難しいので一番金額を変えたくない。

こう行った理由がありますので、家賃には基本切り込めません。

 

８：契約へ

 

交渉も済んで問題なければ実際に契約です。

 

９：まとめ

いかがでしたでしょうか。家計簿をつけているとすぐ分かりますが、住居費用は人生におけれる最大のコストです。これをいかに抑えられるかによってだいぶ生活が変わります。ただ、家賃と住環境はトレードオフの世界なので、コスパをとるか利便性をとるかは悩ましいところですね。また、不動産会社の手数料はほんと無法地帯です。会社によって費用は様々ですし、知識を知っているのと知らないのでは費用が大幅に変わってきます。少しでも知識武装して良い住環境を手に入れましょう。